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かいつぶりの日々

山林関係に強い不動産鑑定士「合同会社鳰不動産鑑定」のブログです
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不動産の鑑定評価・相談・コンサルティング

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【雑談】梅雨明けと地価

2022年06月29日 | 日記
梅雨明けしましたね。


今年も暑い夏になりそうです、(昨日は早朝から実査に行ってましたが喫茶店に何度も避難しました)

気象庁のHPによると平年は6月7日ごろから7月19日くらいまでが梅雨

過去の梅雨明けで最も早いのは2018年の6月29日(梅雨入りは6月6日頃)

ちなみに最も遅い(明けてない)のが1993年

ちなみに2018年の地価調査によると(夏なんでw
全国的な地価上昇となっていたようです。
都心よりも地方都市、周辺都市の上昇が著しい状況でした。

他方、1993年、この時は日本にコメがなくなって海外から輸入していましたね(>_<)

長雨で農作物が大きなダメージを受けたのが原因の一つかもしれませんが、
平成大不況がはじまったのもこの時期。
地価水準は高いが買い手に資金調達能力がなく、不動産が売れなくなり地価は下落…という時期でした。

直接な関係はないかもですが、長梅雨の時は景気が悪い時、梅雨が短い時は景気が上昇という形が見られます。

奇しくも今年の夏は参議院選挙、梅雨は最も短かったけど景気はどうなるか
気になるところですね。


【暮らし】固定資産税

2022年06月22日 | 実務
さて、表記の通り固定資産税の話。

市町村が課税し、その基礎となる標準宅地は私たちが鑑定するというのは御存知かと思いますが…。3年に一度の評価替えは我々も繁忙期になりますね。

この5月くらいに請求来て「高い!」とか「低くなった!」とか色々とご意見いただきます( `ー´)ノ

どうゆうふうに税金が決まるかというと…。

土地について簡単に言えば、固定資産評価額(課税標準額)×税率1.4%≒税額

建物は課税台帳に登録されている価格×税率1.4%≒税額

※ちなみに土地なら評価額30万未満、建物なら20万未満であれば免税

という形になります。

皆様の通知書に評価額=課税標準額となっている方もいらっしゃいますし、そうでもない方もいらっしゃいます。

課税標準が一致しない方は、人が居住するための家屋の敷地として利用されている土地(住宅用地)には特例措置が設けられています。1月1日時点で上記に該当する土地の課税標準額が減額されることにより、固定資産税および都市計画税が軽減されます。

すなわち、住宅用地で200㎡以下の分については評価額の1/6
200㎡を超える部分については評価額の1/3が課税標準

例えば200㎡の住宅用地で評価額が3000万円であれば、課税標準は500万円という形となります。

その他、建物についてもいろいろな減額措置がありますので、ご自身のお家がどのような課税となっているかを課税標準、評価額を確認することをお勧めします。


【おうち探し…その26】建築条件付と建売住宅

2022年06月15日 | おうち選び、住むとこ選び
建築条件付
建売住宅

似たような言葉ですがちょい違います。

簡単にご説明しますと…

①建築条件付土地
土地の売り物件、建物建築について条件があります(そのまんまやん)
条件とは
㈠売主の指定するまたは決められた建築業者に建物建築の請負契約を契約すること
🉂その建築業者(だいたい3ヶ月以内)に請負契約

ということです。



②建売住宅
簡単に言えば土地建物のセット売りですね。分譲地に多いケースですが、ハウスメーカーさんが分譲地を購入→自社の建物とセット販売という形となります。

双方のメリットとしては

・通常より早期に入居可能(建築業者の選定や建物建築期間の短縮など時間的ロスが少なく、また建売の場合は購入→即入居も可能)

という、少し急いでる方にはちょうど良いかもしれません。

建築条件付きのメリットとしては

・条件なしと比較して少し安くできる可能性がある。
・建売は土地建物セットであるが、建築条件付きは土地に合わせて建物プランを選べるのである程度思い通りの家が建てられる。
・建築中にチェックできる。

デメリットは
やはり好きな建築業者に依頼できないってところでしょうか。

他方、建売のメリットは

・土地建物セットなんで住宅ローンに土地代を組み入れるなど資金計画が立てやすい。
・完成した家があるのでイメージしやすい。

デメリットは
上記と同じですが好きな建物にできないってところでしょうか?

建築条件付き、建売とありますが、何に重きを置くかによって購入する形も変わってきます。

自分たちのイメージする家、そこに行きつくまでのいろんな課題(資金、期間、ライフプランなど)を照らし合わせながら検討されると良いですね。




【暮らし・おうち探し…その25】町内会費について

2022年06月08日 | おうち選び、住むとこ選び
賃貸に引っ越す方も自用の購入の方も日々の費用項目として出てくるのが町内会費。
必要な費用なのかどうかといえば、そうでもないです(実際に町内会に貼ってらっしゃらない方も多いです)
絶対加入ってわけではないんですが、


そもそも「自治会(町内会)」とは?

転居すると新しい自治会(町内会)への加入を求められますが、自治会の役割、活動は代表的なものとして防犯パトロール、ゴミ集積場の管理、防災活動、地域で管理している防災灯や照明の設置、電球の交換、交通安全運動、地域交流、回覧板による地域情報の告知、子ども会や老人会の運営などが挙げられます。
 ごみ集積所、水路、地域の掃除、管理、防災活動、防犯、安全運動などはだれかがやらないとダメなことですよね…。
メリットといえばこれらを通じての地域交流がはかれる、という点でしょう。地域の行事や会合に参加しておくことでお互いに顔を合わせれば安心感が得られるという点もあります。また災害の時の助けあいにも繋がります。
反対にデメリットといえば、これらに参加しなきゃいけない、費用(自治会費)が発生する、人付き合いの苦手な人はかなり…(以下略)
です。

もちろん自治会もいろいろ費用が発生するので、自治会費を請求されることになります。主な費用は自治会で管理している建物の電気代や電球の購入費、維持管理費、ゴミ集積場の管理費、回覧板の資料作成、レクリエーションの運営費などに使われます。

自治会費の額は地域によって1000円~3000円くらい、ただし過疎化地域は高くなることもあるようですw

その他の費用等を合わせると年間で24,000円~40,000円程度って事になります。この金額をどう受け取るかも個人差がありますが「まあいいか」と思う人も、負担に感じる人もいるでしょう。

 
会長や会計などの役職を担当する人に謝礼が出る所もありますので詳細は地域の自治会に聞いてみましょう(^^♪

こっから先は個人的な意見ですが、
地域コミュニティが希薄化している時代です。
シングルマザーの子育て、独り身、介護など地域の見守りというものが見直されるべき状況ではないでしょうか?生活上の不安、相談を隣近所の方にできるというのはある意味メリットかなと思いますね(例えば不審者情報とか共有できますし、『声掛け』で犯罪の抑止することも可能です)
反面、いろんなサークルやコミュニティ(趣味系)があるわけですが、
趣味は趣味で、自分たちの生活の一部としては少し意味合いの違う立ち位置にあるのかと思います。

一番身近なコミュニティである町内会、改めてその有用性を見直してみてはいかがですか?


【実務】文化財の鑑定評価

2022年06月01日 | 実務
えー、実務カテゴリー101個目の記事ですね(^^♪

文化財保護法に関して記載します。

鑑定士、宅建業の方でしたら調査時に文化財のある土地かどうか、すなわち埋蔵文化財包蔵地(以下包蔵地)のことを調査されていると思いますが、
埋蔵文化財の担当課に行って、「包蔵地」かどうかをヒアリング、
包蔵地でなければスルーですが、包蔵地であれば調査(試掘)が必要。

その調査費の負担ですが、自己用の住宅敷地として個人が造成などするのであれば費用的な補助が出ますが、分譲地やマンションなど事業者が造成する場合には補助は出ない。

調査自体も文化財の内容によって異なりますが、3カ月から1年くらいかかくようで、
工事期間に影響出ますね…。鑑定上減価する方もいますし、そうでない方もいます。(考慮外とする方法もありますね)

ここまでが一般の包蔵地の話ですが、

大変歴史的に重要な文化財がある場合はどうだろう。

例えば
重要文化財
登録有形文化財
伝統的建造物

これらの文化財の建物価格は特殊価格ってことで、市場性を前提としない価格となります。
すなわち、原価法を中心とした鑑定評価を行うというものですが、再調達原価-減価修正だけでなく保存を主眼とした価格であるというのが重要です(^^♪
ただし、この価格には文化財的歴史的な価値を貨幣額でプラスするようなものはないようです。(プレミア的な価格はつかないと考えても良いでしょう)

財産評価基準では重要文化財は0.3掛け、登録有形文化財及び伝統的建造物は0.7掛けという形となります。これはそれらの敷地となっている土地についても同様。

ですので、重要文化財であれば
重要文化財じゃない場合の土地建物の価格×(1-0.7)≒重要文化財の価格
と査定します。
確かに、ほかに転用できなければ減価になりますね、しかし個人的には歴史的な遺産に減価をつけてしまうのは少し抵抗あるかも
(絶版バイクの価値を年式&距離だけで査定するような感覚になります(笑))自分で話題にしときながらですがw


これからも造成、開発が進めばいろんな文化財が出てくるのかもしれませんね。